「商売童貞」を卒業せよ。アパートを建てた経験は20年の会社員人生の学びを一瞬で超えた 猫山課長さんの不動産投資コラム2話【健美家】
偉そうな上司がいる。 でも、その上司だってサラリーマンだ。 なら、「商売童貞」じゃないか。何を偉そうに。 私は金融機関に20年以上勤務しており、役職は課長で、支店長と呼ばれる人と同格の立場にあります。そう聞くとなんだか偉い人のように聞こえるかもしれませんが、たいしたことはありません。 体質が古い会社であるため、長く勤務すればそれなりに役職は上がっていくものです。その証拠に、ろくに経費すら使う権限がありません。課長である私の決済権限を聞いたら、きっと驚かれると思います。 とはいえ、金融機関の支店長クラスですから、取引先の社長などから頭を下げられることもあります。 私が支店長をしていたとき、融資先の会社の社長A氏に会食に誘われました。相手は50歳を超えており、そのとき私は42歳でしたから相当に年上の経営者です。 A氏は、一流大学を卒業しキャリアを重ねて地元に戻り、会社を立ち上げました。医療福祉
資本主義の仕組みを知らず資本主義で勝つことはできない。子供たちに伝えたいこと。 防人レボリューションさんの不動産投資コラム43話【健美家】
こんにちは！ 防人レボリューションです！ 子育て世代には、特に大変な夏休みが終わりましたね。私はというと、今年も充実した夏休みでした♪ 次男の硬式野球チームが2つの全国大会に出場し、大阪と東京に1週間ずつ行ってきました。結果は大阪が1回戦負け、東京が全国ベスト8でした。ミラクル逆転劇もあり多くの感動をもらいました。 そして末っ子が兄や姉の部活などで最近家族旅行に行けてないので、長男と末っ子と私の男3人で沖縄旅行に行ってきました。どれも平日です。お金ももちろん大事ですが、一番大事な時間持ちになれたのは、不動産投資のおかげです。 その不動産関係で現在、5案件を同時進行で購入に向けて動いています。3つは契約済みであとは決済のみ。残りの2つはどうなるかはまだ分かりません。またこちらのコラムで紹介します。 ■ 4月に買った福岡の超好立地物件はピーク時12室あった空室が残り3室に そして、過去のコラム
社会保険料の見えざる負担が重すぎる。僕が経営者と投資家を目指す理由 オロゴンさんの不動産投資コラム20話【健美家】
■ とあるつぶやきが話題に こんにちは。オロゴンです。現在、新事業の開業に向けて、正社員の方を探したり、融資を受けるための事業計画書を作ったりしています。 どうしても人を何人か雇用することになりそうなので、資金繰りのシミュレーションをしているのですが、その計算をしている中で、ふと思ったことをツイッターに投稿したところ、予想以上の反響がありました。 （元tweet） ツイートに添付した表の画像は、「 社会保険料の金額一覧表 」です。毎年、会社（社員を雇用する側）に送られてくるものです。 荒っぽく言うと、「 この金額の月額給料を払っている社員からは、この保険料を天引きしろ！ さらに、それと同じ額をおまえたち会社が上乗せして、合わせて支払をしろ！ 」という表です。 「 社会保険料（ 健康保険＋厚生年金 ）は、従業員と会社が半分ずつ（ 折半して ）払っている 」という話を聞いたことあるかもしれませ
5度税務調査を受けました。不動産投資家が税務調査に備えて知っておいた方がいいこと koziさんの不動産投資コラム30話【健美家】
今回は、税務調査に入られた時に、どのような対応をするのが良いかについて、私の経験を交えたお話をします。 私は過去に、自身の会社で1度、サラリーマン時代に勤務していた会社で4年に1回の頻度で税務調査を受けました。合計5回のうち、4回は自分自身で対応しました。 ■税務調査が来る頻度 会社に税務調査が来る頻度は、4～5年に1回程度が平均とされています。国税庁で公式に発表されているわけではないため、あくまでも目安となります。 また、過去に税務調査を受けたことがあり、その際に売上の申告漏れなどが発覚して過少申告などの指摘を受けた場合は、税務調査が平均より早めに来る場合があります。 申告が適正にされているかを確認する目的で、1～2年ほどで再度対象となるケースもなります。一方で、10年以上税務調査が来ないという会社もあります。 ■調査対象になりやすい業種 税務調査は毎年、一定数の会社やフリーランスに対し
バブル世代にFIREは不向きか？ 初心者大家が決定的に間違っていること【最終回】 大家対談 馬橋令×ぺんたさんの不動産投資コラム129話【健美家】
最終回となる第4回目の対談では、セミリタイア後に再びサラリーマンに戻られた馬橋さんの経験談を詳しくお聞かせいただきます。また、お二人の今後の目標や読者の皆様へのメッセージもいただきました。 ■ 労働収入はリスクフリーマネー馬橋さん 最近ではFIREに関する本も増えていますが、実際にはFIRE（Financial Independence, Retire Early）の言葉通り早く引退して何もしていないわけじゃなくて、意外と多くの方が起業をしているんですよね。 先行して米国など海外でFIREの例として挙げられていたような年収25年分を貯めて平均利回り4％で回してそのリターンで何もしないで暮らす、とかとは違って、大家業の家賃収入をベースにしながら、別の事業も行うというイメージです。 ぺんたさん なんとなく我々にFIREがなじまないのは、私も馬橋さんもバブル期世代だからかもしれません。倹約するよ
物件の紹介すら貰えなかった私が、2人の営業マンから合計80室のアパートを購入できた理由 モーガンさんの不動産投資コラム12話【健美家】
こんにちは、モーガンです！先月は私が経営する不動産投資法人の決算期でした。税理士の先生と協議しながら、経常利益15％アップで着地させることができたので、今年も満足行く結果となりましたよ。良かった、良かった。これで今年も金融機関と良好なお付き合いができるというものです。 そんな時に突然、メイン地銀の担当者さんからの電話。出ると嫌な予感が的中します。お別れ（ 異動 ）の挨拶です。「 今年こそ一緒に大きめの融資案件に取り組もうって、言っていたじゃない… 」そんな思いを胸に秘めながらサヨナラを伝えると、すぐさま気を取り直して、後任の方に説明するための事業概要資料をアップデートし始めました。 ああ、地銀さんのツンデレに燃えてしまう体質の自分が憎い。 さて、私の周りでは、なかなか良い物件に巡りあえず、物件を購入できないと悩んでいる方が多くいらっしゃいます。話を聞いてみると、ネットで見つけた物件を内見し
評論家になるな、実践者であれ！若い投資家に伝えたいオイラが海で学んだこと。|不動産投資の健美家(けんびや)
■ 若い投資家に伝えたい漁業時代に学んだこと 10月末のことですが、DX母ちゃんが主催するセミナーに、講師として招かれお話をしてきました。奉賛セミナー以来の登壇でしたので、過去の資料も見直しをして、当日に臨みました。 セミナー講師の回を重ねるたびに、自分自身が不動産賃貸業へ参入するビギナーの皆さんや、悩みのある方たちに伝えたいことは何なのか、より深く自覚することができてきました。 それは、漁船員時代、漁労長時代、そして漁船漁業経営時代に経験し、培ってきたことや、それを応用したことに深く関連しています。オイラがここまで来れた経営の根幹は、やはりそこにあるのです。 船乗りの先人達から、荒天の中で生き残りの知恵として教えてもらったことや、仲間を信じる事、魚（ 物件 ）の見つけ方などを伝えること。それがオイラの、セミナー講師としての本懐なのかもしれません。 もっと具体的にいうなら、次のようなことに
「鬼のような指値」復活。ぶったるんだ草刈り。新しい特攻玉砕開拓マシン、テリオス・ルキア。若い労働力確保。「更地投資法」原稿送信。 加藤ひろゆきさんの不動産投資コラム226話【健美家】
突然、知らないメールアドレスから手紙を受信。 「 家を買いませんか？ 」 全部読むと、投資家＠図面舞踏会メンバーからで、十年ぶりのコンタクトだった。 5LDK、平成築、建坪42坪、土地71坪。 先方の希望価格は、破格の高級中古車一台分。 しかも、「 鬼のような指値 」も覚悟しているといふ。 前日にグーグル・アースで研究。 かなりの田舎である。 客付のインターバルが長そうだ。 翌日、バカBOYSと物件視察。 ホリデーのイベントは、中古物件の購入だ。 ディズニー・ランドの幻想よりは、教育になる。 高速道路に乗り、走ること20分。 インターを降り、太い川にかかった長い橋を渡る。 目的地に近づく。 国鉄の駅は近いが、多分、無人駅か？ 陸の孤島だ。 広大な平野が続く。 冬は雪が多そうだ。 しかも、吹きっさらしである。 入居者を決める自信がナイ。 内部突入。 5LDKなので、広いが、陽当たり良好ではな
サラリーマンを辞めて良かった!!人生を変えた選択 赤井誠さんの不動産投資コラム140話【健美家】
こんにちは。赤井誠です。 ただいまハワイでこのコラムを書いています。 今回は北海道の温泉に行こうかハワイに行こうか悩んでいたのですが、都合良く会員制のホテルが空いていたり、マイルでチケットが取れたりということでぷらっと一人でハワイに来てしまいました。 でもハワイも北海道に比べてちょっとばかり飛行機の時間が長いだけで、旅としてはそれほど変わるものではないですね。逆に海外にいる方が邪魔なことが少なく、意外に仕事が進むものだと感じています。 こういう生活ができるようになったのはやはり不動産投資のおかげです。感謝感謝です。 私もサラリーマンを辞めて、こちらの世界に飛び込んで３年と７カ月になりました。そこで今日は、リタイアメントについて私の感じていることを話したいと思います。 私の考えているリタイアメントは、毎日遊んで暮らすものではありません。仕事も遊びも自分の裁量で選べるということです。 時間も拘
僕の運命を変えた1冊。イメージがすべて。 ビル広田さんの不動産投資コラム25話【健美家】
２月２２日に所有ビルを売却、３月１日には新しくビルを購入するので日本に帰ってきています。今回は予定を変更して、「 いつか大切なタイミングで 」書こうと決めていたことを書きます。 本当は１００話まで連載が続いたら書こうと思っていた内容です。でも、マレーシアで生活を始めた今がこれ以上ないタイミングだと思いました。 ■ 僕の人生を変えてくれた１冊 僕の人生を変えてくれた人や本はたくさんありますが、不動産投資において１冊だけと言われたら、これしかありません。僕は、この本を５回買いました。改訂版を合わせれば６回買ったことになります。（ そのうちの１冊は英語版です ）。 同じ本を６回も買うなんて正気じゃないと思われるかもしれません。でも、いつもプールサイドで読んでいるので濡れてボロボロになったり、マーカーを引きまくったせいで、次に読むときに読む邪魔になったりしてしまうんです。 ２０１０年、家族でグアム
【前編】リノベ大好き。雑食投資で家賃年収約9,000万円の「DX@母ちゃん」さん 大家列伝 ＤＸ＠母ちゃんさんの不動産投資コラム86話【健美家】
今月の大家列伝は、兵庫県内でアパート、駐車場、店舗など、様々なジャンルの不動産投資を手がけるＤＸ＠母ちゃんさんに登場いただきます。前編の今日は、管理会社の裏切りという逆風からスタートし、様々なジャンルの物件を所有するまでになった経緯、ど素人から家賃９０００万円の大家になるために実践したこと、などをお聞きしました。 ■ 相続した物件の管理会社に２００万円をネコババされる 華子 自己紹介をお願いします。 ＤＸ＠母ちゃんさん 神戸で不動産投資をしているＤＸ＠母ちゃんです。１０年前に不動産の世界に足を踏み入れ、現在は約１００戸を所有しています。築古物件を安く買い、デザインリノベーションをして賃貸、もしくは売却をする手法をメインにしていて、その他にコインパーキングや店舗なども所有しています。家賃収入は約９,０００万円です。 華子 幅広いですね。不動産投資を始めたきっかけを教えてください。 ＤＸ＠母ち
各種税金をいかに節税するか 加藤隆さんの不動産投資コラム101話【健美家】
今のご時勢、家賃を上げたり、礼金をいただいたり、賃貸経営で収入を増やすことは簡単ではありません。ですから、お金を残すには「 出て行くお金 」を減らすことが大切です。 今回は、その中でも不動産経営における税金をいかに節約できるかについて、私が実践していることをお伝えします。知っているだけで確実にできるものもあるので、ぜひ試してみてください。 まずは、「 印紙税 」。「 不動産売買契約書 」・「 建築請負契約書 」においては、売買金額に応じて、印紙税額が上がります。この売買金額は原則として、消費税を除いた本体価格のことを指します。 書類に消費税込みの「 総額表示 」しか書かれていない場合は、この金額が「 売買価格 」とみなされて印紙税額が上がってしまいます。「 本体価格＋消費税＝総額表示 」というように、明確に書いておくことが大事です。 また、印紙税法上は、契約者双方が署名捺印した時点で、「
平成28年度税制改正が大家さんに与える影響 渡邊浩滋さんの不動産投資コラム10話【健美家】
あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。 昨年１２月に平成２８年度の税制改正大綱が発表されました。これは税制改正の案であって、毎年１２月頃に発表され、翌年の３月頃に国会で承認され、決定になるものです。 今後の賃貸経営に関わってくる内容もあるため、どんな改正が行われようとしているのかを抑えておく必要があります。大家さんに影響がありそうなものをピックアップして解説します。 １．減価償却費制度の見直し ○平成２８年４月１日以後に取得する建物附属設備及び構築物については、定率法を廃止し、定額法のみの方法による。 上記は、個人も法人も同様の改正になります。建物については、平成１０年４月以降に取得されるものは、全て定額法になっていましたが、附属設備や構築物も定額法に統一されるということになります。 平成２８年４月１日以後の取得を境に定率法が選択できなくなりますので、ご注意くださ
クレームと言いがかりは違います。 大黒天人さんの不動産投資コラム14話【健美家】
今回は、表題の「 クレーム 」と「 言いがかり 」についてお話します。 ワタシの考える「 クレーム 」とは顧客（ 入居者様 ）からの設備に関する要望（ 補修・修繕・新設 ）のことです。 （ちなみにwikipediaでは、クレームのことを「 自身の被った損害を説明して、その損害に対して責任のある相手に、損害の補償を要求することが挙げられる 」と紹介しています）。 そして、ワタシの考える「 言いがかり 」とは、設備不良でもなく、改善方法に効果があるかどうかもわからないのに、「 こうしろ、ああしろ 」と言ってくる不当な要求のことを指します。 例えば、「 シンクの蛇口から水が漏れているので止めてほしい 」「 隣が騒がしいので、注意してほしい 」というのはクレームですが、「 水が漏れているから、蛇口をシングルレバーに変えろ 」「 隣が騒がしいから、この部屋を防音仕様にしろ 」というのは言いがかりです
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