現地を見て購入を止めた駅4分の物件ー23区内にも多い地雷エリアの見分け方ー 徳田文彦さんの不動産投資コラム64話【健美家】
先日、ネット上で条件の良い物件を発見し、現地見学に向かいました。その物件は、以前にも物件を保有していたことのある駅が最寄駅で、土地勘がある場所です。 2年前に以前の所有物件は売却していましたが、その物件よりも駅から近く、利便性の高い場所に建っていたため「 これは良さげだ！ 」と判断したのです。 物件の立地は、東京23区内の私鉄沿線駅から徒歩4分。住居系物件にしてはなかなかの駅近です。利回りも7％を超えており、単身者向けですがバストイレ別で、図面上は十分投資できるスペックでした。 ■ 明らかになった「 街の変化 」 しかし、駅に降り立ち、物件までのアプローチを確認する中で早くも「 この物件はダメだな・・ 」と判断しました。 正確には、物件というよりも「 この街自体が投資対象にならない 」と感じたのです。そこで感じたのは、以前投資した8年前には気付かなかった「 街の老化 」でした。 具体的には
相見積もり必須！ リフォーム業者の「松・竹・梅」 ぺんたさんの不動産投資コラム5話【健美家】
こんにちは、ぺんたです。現金で買った区分マンションがシロアリに食われていてショックを受けた・・・というのが前回のお話しでした。 ※参照：第4話一棟物失敗の次にはまった「シロアリ区分」(^_^;） 第4話を読んだ読者の方からは、「 何度も大きな失敗をしているのに、よく大家業界に残っていますよね・・・(^_^; 」みたいなコメントをいただきました。自分でもそう思います（笑） 自分ではあまり意識していないのですが、どうやら他の方よりもストレス耐性が強いようで、トラブルが起きても粘るようです。 このシロアリ区分の場合も落ち込んでいたのはわずかな期間で、その後は、「 リフォームして入居付けしなきゃ・・・！ 」と意識を切り替えて動き出しました。 そして、第5回目の今日は、シロアリ区分のリフォームにまつわる業者選定のエピソードを紹介します。 ＝＝ シロアリ区分は内装のほとんどをシロアリに食われていました
2022年の生産緑地問題、一斉宅地化なるか、ならないか。長期的な課題と専門家は指摘－不動産投資の不動産投資全般社会問題・情勢記事/2018年3月10日掲載【健美家】
都市部の農地が注目を浴びている。「生産緑地法」改正（1992年）から30年が経過する2022年、生産緑地のうち約8割の営農義務が外れ、市区町村に買い取りを請求できる基準日が到来するからだ。 農地は、他の用途への転用が制限されていたり、農業の収益性が低いことなどを踏まえて一般の宅地に比べて固定資産税の評価額が低く抑えられ、生産緑地の固定資産税は一般宅地に比べて100分の1から200分の1とも言われている。 その基準日到来を機に、土地所有者は市町村に対して買い取り申出ができる。市区町村は、土地を買い取るか、別の営農者などに土地の斡旋をすることになるが、各市区町村に生産緑地を買い取るだけの資金的な余裕がないのが実態で、農地売却を斡旋したところで購入者が見つかる可能性も低い。 この場合、生産緑地の指定は解除され、大量の農地が宅地としてマーケットに放出されるため、住宅地価が暴落すると指摘されている。
人生の終わりの準備は十分ですか？ 赤井誠さんの不動産投資コラム158話【健美家】
こんにちは、赤井誠です。時間の経つのは本当に早いです。あれよあれよという間に今年も一カ月が過ぎましたが、不動産を始めてからもあっという間に13年が経ちました。 物件の数も家賃収入も、当初とはくらべものにならないくらいの規模になり、時間的経済的自由を得て、50歳を越してから人生を本当に謳歌しています。 毎日は相変わらず忙しくしています。私は仕事するときは時間を忘れて仕事をして、休む時はバァーと休むという生き方が適しているようです。なんでも中途半端にしておくのが苦手なんですね。 さらに今年は不動産仲間との交流をもっと深めたいという思いから、ゴルフの練習も始めたので、これからは日本中の大家さんたちとゴルフもしながら情報交換をしたいと思います。皆さんよろしくお願いします。 ■ 突然の仲間の死で考えたこと さて、今日の本題です。 ブログやフェイスブック等でもご存知の方も多いと思いますが、昨年末に不動
【新連載】2,000万円の契約を結んだ「コインランドリー投資」の甘い見通し 不動産投資の失敗例告白 埼玉swallowsさんの不動産投資コラム1話【健美家】
皆さん、こんにちは。サラリーマン大家歴12年の埼玉swallows（ さいたまスワローズ ）といいます。（ 過去に「 大家列伝 」にも登場しています。よかったら覗いてみてください ） さて、このコラムのテーマは「 私の失敗告白 」だそうです（ 笑 ）。第一回目として白羽の矢が立てられた私が披露するのは、「 コインランドリー投資に関する失敗談 」です。 恥を忍んで、4回に分けて紹介したいと思います。( 注：コラムに登場する写真は全てイメージです )。 ■ コインランドリー投資で成功していた不動産投資家の友人 私は2005年に不動産投資を始め、サラリーマンをしながら、現時点で5棟47室にまで規模を拡大してきました（ 2016～17年に3棟27戸を売却したのでピーク時より縮小しています ）。 満室時の家賃年収は2,900万円で、返済比率は約50％。空室が埋まりにくくなるなどの心配もありますが、お
「何億円もの一括返済が強いられる」ことも！ 「1法人1物件」に警鐘、元メガバンク支店長の現役不動産経営者が打ち明ける－不動産投資の不動産融資融資戦略記事/2017年10月28日掲載【健美家】
新たに収益物件を取得する際、個人名義あるいは法人名義のどちらを選ぶのか。それぞれにメリット・デメリットがあり、購入する物件の価格や規模、個人の資産状況などに応じて使い分けたり、最初は個人で買い進め、所有物件が増えるに伴い法人を設立するなど、様々な方策やプロセスが考えられるだろう。 そんな中、物件購入に対する“あるスキーム”が問題視されつつある。「1法人1物件」という名称を聞けば、ピンとくる人もいるのではないだろうか。 「これは、ひとつの資産管理法人でひとつの物件という手法で、10棟も20棟も買い進めることを指します。要は、所有する物件の数だけ法人を設立し、それぞれ別の金融機関から融資を受けるわけですが、そこで“ある情報”を意図的に隠すことで資金調達を有利にしている投資家が少なからずいるのです」 こう話すのは、1983年に都市銀行に入行して支店長も歴任したという、菅井敏之氏。2004年から不
【不動産投資本】31歳で家賃年収1750万円。「ふんどし王子」さんの成功法則－不動産投資の不動産投資本書評記事/2017年11月14日掲載【健美家】
不動産投資をテーマとした書籍は、すでに出尽くした感がある。そう言われるようになって、もう数年が経つが、新しい本は出続けている。2017年だけでも、110冊以上（Amazon.jp「不動産投資」ジャンルの出版点数参照）の不動産投資本が世に生み出された。 その中から何を選べばいいのか。その基準として、「これまでの本と違う学びが得られるもの」「現在でも再現性の高いもの」という点を挙げる読者は多いだろう。その２点について、本書『高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法』は一定の評価が得られそうだ。著者のふんどし王子さんは、富山在住の31才。工業高校を卒業後に地元のメーカーに入社し、製造業の現場で日々、汗を流すサラリーマンだ。 7年前に不動産投資を始めた時の自己資金は100万円。区分マンションからスタートし、賃貸併用住宅、中古アパート、ボロ戸建、そして新築アパートと、様々な物件を
空き家購入＆DIYで利回り100％超！ 地方都市不動産投資のウルトラテクとは？－不動産投資の収益物件購入・売却物件選び記事/2017年9月16日掲載【健美家】
北陸三県の一つに数えられ、海産物や農産物など豊かな資源を持つことで知られる、富山県。全国有数の地方都市ですが、ここで普段はサービス業に勤めながら、年900万円の家賃収入を得ているのが、メルカリ大家ポールさん（33歳。以下、ポールさん）だ。 「パワハラ上司、長時間労働、だけど薄給という、勤務先が絵に描いたようにブラックな環境で（苦笑）。一時期は肉体労働のアルバイトもしましたが体調を崩すことに…。『会社に頼らず生計が立てられ、かつ安定継続的な収入は何か？』を探った結果、不動産投資にたどり着きました。富山県にはサラリーマン投資家だった吉川英一さん、23歳から大家を始めている、ふんどし王子さんといった、お手本になる方がいて、著書を読んだり、セミナーに参加して勉強も重ねました」 ポールさんは、2014年1月から収益物件の購入を開始。富山市でマンション区分（築30年4LDK）を350万円で買ったのを皮
低利回りでも買う意味がある「資産価値」の高い物件 赤井誠さんの不動産投資コラム83話【健美家】
こんにちは、赤井誠です。毎日暑いですね。こういうときはついついエアコンの効いた部屋に閉じこもりがちですが、私はエアコンの風があまり好きではないので、昼間は暑い中、ちょっと散歩したり、掃除したり、意外に活動的に働いています。 でも、さすがに夜はちょっと眠れないのでエアコンのお世話になっています。窓を開けて自然の風で寝られる季節が一番、ぐっすり眠れるのですが、まだまだ私の住んでいる横浜では無理ですね。 さて、本日は不動産の資産価値に関してお話したいと思います。前回のコラムでもお伝えしましたが、最近はセルフリフォームで築古物件の再生を行いながら、同時に新築案件も進めていました。 新築は６年前に２棟の木造アパート、５年前に１棟の木造アパートをやりました。久しぶりの新築である今回は、多少利回りが下がっても鉄骨ではなく絶対にＲＣとこだわっています。 ＲＣにこだわるのは、やはり１０年後の売却価格が鉄骨に
「資産倍々で会社バイバイ」を読んで会社を辞めた人たち|不動産投資の健美家(けんびや)
マレーシアから帰国中の張田満さんと、富山在住の個人投資家・吉川英一さんによる対談の2回目。「 転職5回の落ちこぼれサラリーマンだった 」という吉川さんが会社員時代に感じていた違和感とセミリタイアまでに実践したこと、そして、日本のサラリーマンが過酷な状況から抜け出すためのポイントなど、体験談を交えながら、「 今を変える 」ために必要なことを話し合いました。 ■ 「 資産倍々で会社バイバイ 」を読んで会社を辞めた人たち 張田満さん 僕はサラリーマン時代に、吉川さんの「 資産倍々で会社バイバイ 」を読んで、焦りのような気持ちを感じたんです。このままじゃいけないという思いが強くなったというか。 吉川英一さん そうですか。あの本にエクセルシートで作った「 こうやって買うと、このくらい儲かる 」というシミュレーションが載っているんですが、あれを見て不動産投資を始めたという人に何人も会いました。フェラー
アパートを売って一棟マンションを買いました！ーインカムとキャピタルの組み合わせが最強ー ふんどし王子さんの不動産投資コラム8話【健美家】
■ アパートを売却しました 高卒製造業から不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です！ 先日、物件の売却決済がありました。この物件は、６年前に個人名義にて１,２００万円で購入し、リフォーム等で２００万円かけた物件です。物件価格に対する表面利回りは２０％程度でした。 今年で、長期譲渡になるため、昨年から利回り１１％で売りに出していたところ（ 売却益に対する税率は長期譲渡で２０％、短期譲渡ですと３９％です ）、昨年のうちに買付が入り、契約を済ませていたものが、無事に決済の運びとなりました。 ６年前に購入した物件ですから、残債も減っており、税引き後１,０００万円程度を残すことができました！（ アベノミクスによる金融緩和がなければ、実現しなかったと思います ）。 今回の物件は家賃で物件価格程度頂き、売却益も残すことができました。不動産投資はやはり、インカムゲインと、キャピタルゲインをバランスよ
65万円戸建てのビフォー・アフター。どんな属性でも成功への道はある。 ふんどし王子さんの不動産投資コラム7話【健美家】
■ ６５万円戸建てのビフォー・アフター 高卒製造業から始める不動産投の伝道師こと、ふんどし王子です。 今年も更なる飛躍の年にしたいと思います！ 今年の目標は、足元を固めるです。アパート２棟の新築を控えていますし、５０万円で購入した築古戸建もあります。次々と前に行きたくなる誘惑もありますが、一旦スピードを抑えて確実に進めていきたいと思います！ さて、今年一発目の入居者が決定です！ 大家列伝でも紹介した、６５万円戸建てに家賃４万円で入居が決まりました。 この戸建は以前５．５万円で申込みが入ったのですが、道路幅が狭いと契約直前にキャンセルとなりました。空室期間がもったいないので、値段と条件を下げて募集したところ見事申込みが入りました！ 昨年の６月に購入したので、ずいぶんとゆっくりしてしまいました（ わたくしの本業が忙しかったのもありますが ）。最初に購入した時は、外観は古臭く、内部は残置物盛りだ
「大本営参謀の情報戦記」堀栄三を読んで。アパート経営に応用できるノウハウ。 加藤ひろゆきさんの不動産投資コラム193話【健美家】
年末から正月にかけて、「 大本営参謀の情報戦記 」堀栄三（ 文春文庫 ）を読み込んだ。 久々に、何度も読み返す本に出会った。 ちょっと分野は違うが、アパート経営に応用できる良書だ。 著者は陸軍大学を卒業し、大東亜戦争中、情報参謀になった。 ドイツ担当、ソ連担当後、米国担当になった。 フィリピンでは米軍のルソン島上陸地点と時期をいい当てた人だ。 １９４５年８月６日。 テニアン島からのＢ２９の出撃を察知したが、原爆がアメリカで開発されていること自体を知らなかったので、防ぎようがなかった。 また、１９４５年８月１５日の日本降伏で実現しなかったが、同年１１月１日の鹿児島県志布志湾への米軍上陸予定日も、ほぼ予測していた。 米軍の目的は、日本軍の航空基地を制圧して、飛行機で日本を空襲する戦法だと、早い段階で分析した。 印象に残った部分を書く。 「 ・ 」が、堀栄三情報参謀の言葉。 「 ↑ 」が、ワタク
学歴や資格よりお金になるのは収益不動産！ 原田ミカオさんの不動産投資コラム71話【健美家】
■ 学歴と資格は金にならない！ 学歴や資格はいらない、宅建より物件だ！ が、不動産投資家の基本スタンスです。ふんどし王子さんがそのヒーローです。 ミカオ自身、東大の建築を出たものの、設計事務所をやったものだから、学歴のリターンはまったくありませんでした。 ミカオの場合、学歴が役に立った例外はふたつ。学生の時から本を出していますが、最初の出版で恩師の紹介と学歴が効いたこと。ふたつ目は、今の大学に就職した際に学歴が効いたこと。 さらに東大で良かったなと思っているのは、友達の「 家 」との格差をはっきりと認識できたことと「 頭が優秀な 」お友達ができたこと。そのことは、以前のコラム「 東大で感じた格差とピケティ 」に書きました。 学歴を得るのに必要な労力に対するお金のリターンは、不動産利回り的には表面で１０％程度のレベル。よくある不動産投資レベルで、悪くはないけど際立って優れているわけではない。
今年は築古戸建て5戸を売却しました！ 黄金ガールさんの不動産投資コラム69話【健美家】
ごきげんよう♥ 随分とご無沙汰しておりました、黄金です！ 今年も残り１ヵ月を切りましたね～。早いですね～。 皆様いかがお過ごしですか？ 私は先日、健美家交流会に参加して来ましたが、 新たな大家さんが続々と誕生していますね。 本屋の不動産本のコーナーでも新刊をよく見かけます。 特に女性の活躍が目立つような気がします。 女性といえば、先日 私の戸建てを購入してくださった ビギナー不動産投資家さんも女性の方でした。 年齢は５０代。 将来、年金だけでは豊かな暮らしは送れそうもないので 何か投資をしようと、株、ＦＸ等いろいろ調べてみた結果、 戸建賃貸ならリスクも少なく出来そうだと考えての購入でした。 彼女と現金決済のテーブルで 少しお話しをさせていただいた時に 彼女が勉強のために読んだ本のタイトルを知って ニヤニヤしてしまいました。 彼女と私は考えが似ています。 選んだ本の傾向も同じだったからです。
初期段階で1,000万円のキャッシュを作った方法ー地道な行動の先に大きな花が咲くー ふんどし王子さんの不動産投資コラム4話【健美家】
■ 新築アパートでプラン変更 こんにちは。今回で４回目になります。高卒・製造業からお金持ちを目指す、ふんどし王子です！ さてさて、現在計画中の新築アパートについて、ちょっとした想定外の出来事がありました。 アパートは８戸の予定だったのですが、都市計画の関係で８戸以上を建てる場合は雨量計算を行い、場合によっては側溝や枡を追加しなければいけません。 そして、計算の結果、総額で２００万増になると言われました。（ 雨量計算だけで５０万円程度増える ） それでは効率が悪くなるので、１Ｒ８戸の計画を変更し、４戸の１Ｒと２戸の１ＬＤＫの合計６戸のアパートとして進めることにしました。すると、融資内諾を頂いていた金融機関で審査のやり直しを求められました。 これで通らなかったらどうしよう･･･？ と戦々恐々としていましたが、無事に新しいプランでの融資も通り、このまま進めていくことができそうです！ 初めての地域
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