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日本の中古不動産はローン完済を前提としない世界になる : 村越誠の投資資本主義

2040年度の新設住宅着工戸数は49万戸に減少、2040年の既存住宅流通量は20万戸に増加する見通し欧米と同様に中古がメインの市場となっていくと思う。ここもと日本の不動産市場では、再度新築と中古住宅価格の乖離が激しくなりつつあるように思える。特に新築マンションについては駅前アピールで、そんなに大したことない駅で70平米1億からみたいな世界が東京23区では続いている。しかし、さすがに中古住宅の方を見ると、そのような異常価格で取引されているものは中央3区以外ではそこまで多いものではない。上記リンク記事にあるように、土地確保の問題で都心部では新築の戸数が減っていきそうだという一方で、中古取引がどんどん増えていくということになるようだ。しかし、2000年より前というのは日本では中古市場がなかなか育たないよねというのが問題視されていたことから考えると、随分情勢が変わりましたよねというのが

kaorun 2023/05/10

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日銀のYCC修正の住宅ローンへの影響の仕方 : 炭鉱のカナリア、炭鉱の龍

前回の記事では他の先進国の住宅ローンの変動比率を見て来たが、投資とは別に我々の実生活に最も関連が高い日本はどうだろうか。日本はリーマンショック前は米国と同様、固定金利住宅ローンが大半を占めていたが、リーマンショックを経てかなり長い期間にわたって低金利政策が続くとの見方が圧倒的になると変動金利住宅ローンのシェアが上がって来た。マイナス金利政策導入後はその傾向が更に加速し、変動金利住宅ローンのシェアはフローベースで7割まで上昇した。海外ではカナダのようにパンデミック後の低金利時代に目先の金利に釣られて変動金利化が進んだケースがあり、それが利上げサイクルに入った今になって裏目に出ている。日本銀行も既にYCCを撤廃しており、次は利上げ（マイナス金利政策撤廃）をも警戒する必要が出てきたが、住宅市場には住宅ローン金利急上昇による激震が走るのだろうか。変動金利の決まり方と短プラ本ブログは例のごとく極

kaorun 2022/12/27

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国によって異なる住宅ローンの固定・変動金利の選好 : 炭鉱のカナリア、炭鉱の龍

世界中が一斉に金融引締めに差し掛かる中、不動産市場への打撃の懸念が話題になっている。長期金利の上昇に連動する形で住宅ローン金利が上がれば、当然借りる人は減るし、借りられる金額も減って来るので住宅価格はその分ディスカウントになりやすい。住宅価格の調整のペースや調整幅は国によって異なっており、日経新聞などは「利上げで先んじた国や市場が過熱していた国」ほど調整が深刻としており、また家計債務の大きさに注目している。それでは利上げが遅れた国々も遅れて調整がやってくるのか。本ブログは先立って米国の不動産市場について調査していたが、一度消費者が大挙して固定金利で30年以上借りてしまい金利リスク（及び金利上昇後の損失）を世界中の機関投資家に転嫁してしまった後の、不動産市場の引締めの効きづらさにはため息が出るばかりであった。固定金利住宅ローンの金利を引き上げたところで新たにローンを組みづらいだけで既に借り

kaorun 2022/11/26

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日銀が政策金利を引き上げた時に、変動金利で住宅ローンを借りている人達が取る行動を考える : 村越誠の投資資本主義

住宅ローン「変動金利3％」で残額4千万円の人は返済額1600万円増なにもかも考え方が間違っている可能性方がずっと高い。最近経済紙以外の情報ソースを見ると日銀はインフレを考慮して政策金利を引き上げる可能性が高い・上記記事なんてのはインフレ率3%なら政策金利3%で変動金利住宅ローンが3%になるなんていうとんでも理論をぶちかましている人まででてきている。しかし、個人的にはまあ日銀の政策金利への考え方は失笑物レベルで間違っているのだが、実際に政策金利が引き上がったことによって変動金利住宅ローンを借りている人達に起こる結論も間違っていると考えている。そのことについて考えていきたい。こと日本人は個々人でいえば借金嫌いな特性が非常に強い。これは1980-1990年の不動産バブルから続いているものであり、米国人のような明らかに身の丈を超えた有利子負債を抱える人なんてのはさほど多くない。変動金