のうか不動産、IT重説に「業務委託」を活用
実施率80％、繁忙期の残業軽減 石川県金沢市を商圏とする総合不動産会社ののうか不動産(石川県金沢市)は、従業員の残業時間を削減するため、契約関係業務を宅地建物取引士(宅建士)の有資格者に業務委託する。 同社は現在、通年で2人、繁忙期には追加で3人の宅建士有資格者と提携。ITによる重要事項説明(IT重説)は業務委託の宅建士に任せる。1契約ごとの単価を決めて、契約を結んでいる。 人によって説明の質に差が生じないように、同社で作成した動画マニュアルを用いながら、重説のロールプレーイング研修を1カ月ほど行ったうえで業務にあたる。繁忙期には、これまで従業員が行っていた重説などの業務を外部の宅建士に委託して、残業時間を削減している。 同社の顧客の75%は学生だ。部屋探しをする時点で遠方に住んでいる顧客も多い。そのためIT重説の普及にも力を入れており、業務委託の宅建士と顧客の双方が契約手続きを円滑にでき
エージークリエーションによる賃料未納の問題点を探る
管理会社の賃料未納問題が浮上し、オーナーから不安の声が上がっている。2023年9月以降、ある管理会社からの家賃の支払いが未納となっているという。オーナーや関係者らからの取材を進めると、収納代行会社とのいびつな資金関係が浮かんできた。 収納代行会社と管理会社で資金トラブルか 入金遅延の理由、二転三転 300戸強に影響か 区分マンションの販売と、300戸強の賃貸管理を手がけていたとされるエージークリエーション(以下、エージー:東京都港区)が9月以降、家賃の支払いを停止している。 エージーに区分マンション1戸の管理を委託していたオーナーによれば、賃料の入金遅延が始まったのは23年1月。その後、5月、6月と複数回にわたり遅延が発生していたものの、ローンの引き落とし日までには間に合っていた。当初、同社は「システムトラブル」を遅延の理由としていた。 エージーが、それまでの入金遅延の理由を一転させたのは
逆ざや説明せず販売、不法行為
逆ざや説明せず販売、不法行為 ピーエムジー,Lifestar(ライフスター),おうちの管理,東京みらい法律事務所 東京地裁で5日、マスターリースをセットにした収益不動産の販売手法に一石を投じる判決が言い渡された。入居者から支払われる賃料より、オーナーに支払う賃料のほうが高い「逆ざや」となっていることを説明せず、投資用不動産を販売した不動産会社の不法行為を認め、オーナーに対する損害賠償の支払いを命じた。判決のポイントを解説する。 不動産仲介会社らに賠償命令 説明義務違反認定 不動産の売買およびマスターリースに関する損害賠償請求裁判で、東京地裁は5日、原告のオーナーらの請求を認める判決を下した。 損害賠償を命じられたのは、売買仲介などを手がけるピーエムジー(旧ポリス・キャピタル：東京都中央区)、サブリース事業を手がけるLifestar(ライフスター：同)および、同じくサブリース事業を行うおうち
サブリース賃料未納問題浮上
サブリース賃料未納問題浮上 BLAZE(ブレイズ),ReVie(レヴィー),エレマックス,弁護士法人山村法律事務所 区分マンションのサブリース会社、BLAZE(ブレイズ、以下B社：東京都渋谷区)の借り上げ賃料未納問題が浮上している。B社から再転貸するサブリース会社も対応に追われる。実態を調べていくと、実際の賃料よりも高い借り上げ賃料をオーナーに支払う「逆ザヤ」の状態になっていたようだ。「かぼちゃの馬車」事件と酷似したスキームだとの声も上がる。 区分管理BLAZE、連絡不通 「所有物件の賃料が入金されない」 複数のオーナーがSNS上に投稿し始めたのは、2022年12月ごろのことだ。今回問題となっているのは、主に東京都内で投資用区分ワンルームマンションの販売を行っているReVie(レヴィー、以下R社：同)と、21年9月までR社のグループ会社だったB社だ。 Aオーナーは21年4月、東京都の中古区
2023年賃貸仲介件数ランキング399社(1位～10位)
全国賃貸住宅新聞の独自企画「賃貸仲介件数ランキング」は、1位の大東建託グループ(東京都港区)がオンライン化を推進し1万件以上仲介件数を伸長。4位のタウンハウジング(東京都千代田区)も出店の拡大で約4000件増やした。 分業化推進、接客重視にシフト 生産性向上、顧客本位がカギ 同ランキング特集では、成約率を高め、仲介件数を増やす成長企業の戦略を探った。分業化とDX(デジタルトランスフォーメーション)により、業務効率化で生まれた余力を、オンライン・対面での接客に投入。顧客の要望をより深く引き出すことで、求める物件を提案し成約につなげる不動産会社の姿が浮かび上がってきた。 新型コロナウイルス下での非対面サービスの広がりに加え、電子契約が全面解禁となり、部屋探しをする顧客が不動産会社の担当者と対面で会う必要性が薄らぐ。だからこそ、顧客本位のサービスが提供できるか否かで不動産会社が選別される時代にな
【賃貸市場エリア別分析】～水戸市編～
【賃貸市場エリア別分析】～水戸市編～ 香陵住販,LIXIL(リクシル)リアルティ,一誠商事,グロービス,M-WORK(エムワーク) 賃貸市場に関わるデータや地場不動産会社への取材を基に、全国の主要都市を分析する。今回は、工業団地件数全国2位の茨城県の県庁所在地、水戸市を特集する。 コロナ下でも法人需要安定 隣接市の企業関係者取り込む 茨城県の県央地域に位置する水戸市は、県最大の人口を誇る中核都市だ。市内を東西に横断するようにJR常磐線が通っており、隣接する市への通勤が便利であることから、法人需要も底堅い。駅南側で再開発が活発だ。首都圏の収益物件と比較し利回りが高く、地主の代替わり後、オーナーチェンジで物件を取得する投資家が増えているようだ。 大手メーカーの通勤顧客が下支え 水戸市内で1万1261戸を管理する香陵住販(茨城県水戸市)によると、市内での法人需要は底堅いという。同社が管理する賃貸
あさがお不動産、DV被害を受けた母子を援助
来店客の7割が女性のあさがお不動産(東京都豊島区)は、母子生活支援施設を退所する母子や生活保護受給者の部屋探しを中心に仲介事業を行っている。社員数3人の同社だが、母子や生活保護受給者の仲介件数は年間100件に上る。 自社トラックで荷物運び出す 母子生活支援施設には、配偶者からの暴力やストーカーの被害などによって、精神的に不安定になり生活が困難になった母子が入所している。ただ、自立支援を目的としているため、一定期間保護を受けた後は退所しなければならない。退所を控えた母親がいざ部屋探しを始めても、金銭的な理由や、母子の居場所を突き止めた配偶者が引き起こすトラブルを懸念し、管理会社やオーナーから入居を受け入れてもらえないことが少なくない。同社には部屋探しに難航し、役所などのケースワーカーの紹介で母子が来店する。 母子は住宅扶助を受給し、敷金、礼金、仲介手数料、保証金などの初期費用と毎月の家賃を支
仲介手数料返還請求、東急リバブル上告で高裁へ
二審敗訴借主の承諾が争点 「契約前に家賃1カ月分の仲介手数料を払うことに承諾していなかった」。借主からの訴えに東京地裁は7日、仲介した東急リバブル（東京都渋谷区区）に仲介手数料の一部を返還するよう求めた。「契約前に家賃1カ月分の仲介手数料を払うことに承諾していなかった」。借主からの訴えに東京地裁は7日、仲介した東急リバブル（東京都渋谷区区）に仲介手数料の一部を返還するよう求めた。東急リバブルはこの判決を不服とし東京高等裁判所に上告したことが9日に分かった。争点は仲介手数料について承諾を得たかどうかと、そのタイミングだ。借主に仲介手数料として家賃の1カ月分を請求している仲介会社が多いことから、同裁判は業界の注目を集めている。
自己破産する家主が増加
業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン 金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。 共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。 その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。 元金融機関出身のＡオーナーのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは2015年の終わりからだ。 これまで7～8人から相談を受けたという。 「属性は見事に2つに分かれる。年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医だ。奥さんから不動産投資を始めたいと頼まれ、不動産会社主催のセミナーに行きはまってしまう」とＡオーナーは話す。 相談者の50代勤務医は、5棟、合計8億5000万円の賃貸住宅を購入したが、空室が増え、毎月の持ち出しが100万円以上になっていた。 保有する資産をすべて
レオパレス21の家主100人超が集団訴訟へ
契約不履行で未払い賃料の返還求める 家主ら100人以上が大手サブリース会社に対し、集団訴訟を起こす。 相手は管理戸数５６万戸のレオパレス21（東京都中野区）だ。 訴訟の結果によっては全国に波紋が広がる可能性もある。 原告団は、レオパレス21とサブリース契約を締結する家主らがつくった『LPオーナー会』のメンバーが中心だ。 11月22日、名古屋地方裁判所にて正式に提起する予定だという。 今回の訴訟は、同社がオーナーに提供している『家具・家電総合メンテナンスサービス』が争点になっている。 契約上では一定期間経過後に新品と交換するはずの備え付け家具家電が、実際には交換されていないにもかかわらず、レンタル料としてサブリースの家賃から差し引かれる状況が続いていた。 これを不当とし、家具家電のレンタル料に相当する金額分の未払い家賃の請求を求める。 同サービスが導入されたのは、2010年秋ごろ。 もともと
宅建免許ない紹介ビジネスに合法認定
法的グレーゾーン解消で取引活性化 宅地建物取引業（宅建業）の免許を持たない個人や法人が、不動産会社に顧客を紹介した時に手数料を受け取る行為に対して、経済産業省が6月15日、合法と認める発表を行った。 組織的に利益目的のもと反復継続して紹介を行った場合にも、宅建業法には抵触しないこととなる。 宅建業法第二条第二号では、宅地建物の売買・賃貸の契約を仲介する場合、取引士の免許を必要としている。 今回のケースは不動産取引を直接行わないものの、取引に深く関わる行為であることから違法か否かの判断が定まらず、グレーゾーンの取引とされてきた。 経産省の担当者は「顧客へ物件情報を紹介する場合、不動産取引を媒介する行為となるが、業者を紹介するだけであれば仲介行為に当たらない。個人でも法人でも違法性がないことには変わりはない」とコメントしている。 経産省は商取引における法的グレーゾーンを解消するための制度として
高齢者入居が繁忙期商戦のカギ
大手管理会社の商品投入相次ぐ 繁忙期を前に、賃貸住宅に高齢入居者を受け入れるための仕組み作りを進める不動産会社が増えている。 孤独死で他の入居者に賃貸できない期間に生じる家賃損失や、リフォーム費用などを補償することで高齢者の受け入れを促し、入居率アップを図るのが狙いだ。 首都圏や関西で約7万5000戸の賃貸住宅を管理する東急住宅リース（東京都新宿区）が35歳以上の高齢入居者を受け入れるために11月から提供を開始したのは、死亡した場合に生じる家賃損失や原状回復費用などを補償する保険付き入居支援サービス「YUYUパートナーズ保証」だ。 家賃の支払い能力があるにもかかわらず、年齢が理由で賃貸住宅への入居が困難な高齢者をサポートするとともに、高齢者の入居にリスクを感じるオーナーの不安を解消するのが狙い。 入居時に家賃１ヵ月分を保証料として支払うことで、最長24ヵ月分相当の家賃や、居室内の死亡事故に
カード支払い可能な保証商品販売開始
管理会社の手間ない仕組みを構築 日本賃貸保証（千葉県木更津市）が家賃をクレジットカードで支払いできる新サービスを開始する。 トリオＮ・分割型の名称で提供される商品は、賃貸住宅の家賃・月額保証料を入居者が持つクレジットカードで支払うことが可能。 ＭＡＳＴＥＲとＶＩＳＡの２つのブランドで６月１日からスタートする。 販売代理店となる不動産会社側や賃貸オーナーには手間がかからない仕組みを目指した。 商品を開発した同社の田代望取締役は語る。 「当社で提供する賃貸保証の機能をそのままに、入居者の希望に応じてカード支払いができる仕組みです。不動産会社の販売商品は変わらず、カード支払いを希望する場合は、ネット上から入居者がカードを登録してもらうだけです」 カード決済による手数料は発生しない。 さらに保証はカード会社ではなく同社から提供されるので、滞納やカードが止められた場合も家賃は支払われる。 また、導入
レインズ改革で物件の囲い込み防止
自民党、中古住宅市場活性化の提言素案まとめる 自民党の中古住宅市場活性化小委員会が、３月１９日にまとめた中古住宅市場の活性化に向けた論点整理と主な課題・提言事項の素案について議論を行った。 課題としてあげているのは、１３項目。 そのひとつが物件の「囲い込み」への対策だ。 売買の仲介手数料を売り主・買い主の両者から得る両手取りために、レインズに物件情報を出していても別の会社が問い合わせたとき紹介を断るといった、「囲い込み」に対しては抜本的な改善を行う。 具体的に早急に取り組むべき内容として、「レインズシステムにおけるステータス管理機能の導入」を挙げている。 同対策に違反した場合、ペナルティを導入することも中期的に実現すべき事項として挙げ、レインズへの登録ルールを改正することも視野に入れている。 また、木造戸建て住宅は、築２０年程度で一律価値がゼロとなる慣行があるが、これに対してもメスが入るこ
家賃債務保証会社が経営悪化で支払い遅延
家賃債務保証を行う日本信用（東京都豊島区）は、１１月４日、家主や業務委託会社に対し通知を出した。 その内容では、同社の受注件数伸び悩みにより、売り上げが減少。 家賃立て替えの回収困難に陥っているという。 そのため、滞納賃料の代位弁済は、通常の３日営業日以内の振り込みが不可能となり、月末までの猶予を願うという。 同社は家賃債務保証をメーン業務とし、契約数は３万件。 その８割は九州エリアだという。 業務契約を結ぶ不動産会社は約１５００社。 同社は「現在、金融機関からの融資や、滞納者からの家賃回収を社員全員で進めています。家主や協力する不動産会社の方々にご迷惑をかけ、大変申し訳ない」とコメントしている。
広島土砂大害被災者に不動産会社が住宅無償提供
広島市は民間賃貸の借り上げ決定 ８月２０日に広島市北部で起きた大規模な土砂災害は７２人の命を奪い、いまだ行方不明者の捜索が続く。 発生から２週間以上経ち、９月２日に市内の住民への避難指示はすべて解除された。 だが、安佐南区の約２５００人に対しては避難勧告が継続中だ。 安佐南区に３カ所、安佐北区に４カ所ある避難所には３９１世帯７９９人（９月５日１２時時点）が寝泊まりする。 ９月２日、広島市は民間の賃貸住宅を借り上げ、土砂災害の被災者に６カ月間無償提供することを決定した。 対象となる物件はファミリー用が約２８００戸、単身・２人用が約３１００戸、合わせて５９００戸だ。 広島市は、広島県が宅地建物取引業協会・全日本不動産協会・全国賃貸住宅経営者協会連合会と締結している「大規模災害時における民間賃貸住宅の提供に関する協定」に基づき、借り上げ可能な空室情報を入手。申し込みを受け審査を通った物件は、広島
創業者によるワンマン体制に原因
レオパレス施工不備 最終報告 レオパレス21（東京都中野区）は5月29日、施工不備問題において弁護士らによる外部委員会が調査した最終報告書を公表した。創業者である深山祐助氏のワンマン体制によって、業績拡大を優先させ法令順守を軽視したことに、施工不備の原因があるとした。同社が施工した全棟の調査はまだ完了していない上、施工不備が見つかり修繕工事を待っているオーナーも多く不安が広がっている。 業績拡大を優先した極端な工期短縮 「深山祐助氏および当時の経営陣らの落ち度が主たる要因」。29日に公表した報告書はこう認定した。レオパレス21は平成バブル崩壊後の不動産不況によって経営危機に陥り、1990年代初めに不動産販売から請負建築事業へシフト。アパートの規格商品を開発してきた。施工不備が見つかったゴールドネイルもその一つで、収益性を上げるため建築費のコストダウンを追求し、極端な工期短縮によって工事にか
家賃債務保証事業者協議会の定例会開催 活動報告や実務上の注意点を喚起
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（東京都中央区）家賃債務保証事業者協議会は３月１３日第３回定例会を行い５９社１２０人が参加した。 会の冒頭では浅野賢一会長が「一般参加者の皆様にとっては、今回が初めての公開セミナーとなりますが、家賃債務保証事業者の協力は非常に重要であることをご理解いただきたい」と挨拶。第１部の活動報告では、協議会に寄せられた相談内容、トラブルの未然防止についての研究などの発表があった。そのあと、日管協本部の活動報告が続いた。第２部はセミナー。「家賃債務保証事業の実務における法的な注意点」をテーマに、ことぶき法律事務所（東京都新宿区）の亀井英樹弁護士が講演。賃借人・賃貸人死亡時の対応、代位弁済しながら明渡し訴訟に移行する方法や、会員からの実務相談の具体的な解決策を解説した。
都市部で緊急災害対応可能な賃貸に注力 都内の廃校跡地の有効活用として提案
大和ハウス工業（大阪府大阪市）は、震災後初となる同社の高級賃貸マンション「ロイヤルパークス」シリーズの１９棟目となる「ロイヤルパークスＥＲささしま」を現在、愛知県名古屋市内で建築している。４３０戸の賃貸住戸と１３０室のシェアハウス、６６室の老人ホーム、さらにデイサービスに保育所、物販店舗が併設されているのだが、同建物の特徴は名前に「ＥＲ」と入っているように、都市災害時に地域の緊急災害対応が可能な機能ビルとして、ヘリポートや医薬品の備蓄倉庫などを備えた「災害対応型」賃貸マンションであることだ。 「東日本大震災のときに消防ヘリによる救助活動が重要な役割を果たしました。ところが、都市部にはヘリコプターが止まれるようなビルが意外に少ないのです。そこで企画しました」（堀福次郎常務） 同マンションは来年３月竣工予定だが、同マンションで培ったスキルを生かして、現在増加している小・中学校の廃校跡地の利用法
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ちはや不動産、設立から1年半で100戸受託
