中古マンション時価データ、無料公開の衝撃：日経ビジネスオンライン
不動産マーケティング会社のアトラクターズ・ラボが提供しているデータが静かな話題を呼んでいる。それは、「想定成約中古価格」。過去の売り出し事例をもとに中古マンションの実際の成約価格を算出し、時点補正を加えることで、現在の取引価格を推計したものだ。 売り出し価格は6％高めに提示されている 「想定成約中古価格」とは非常にわかりにくい言葉だが、これが意味しているのは、「物件を売り出して3カ月以内に成約する価格」のこと。要は時価。株式市場で言うフェアバリューと考えればいいだろう。 「中古物件の80％は3カ月以内に成約する」（アトラクターズ・ラボの沖有人社長）と言われる。裏を返せば、3カ月以上も売れ残る物件は、価格設定を間違えているということだ。 今回、アトラクターズ・ラボは「市場参加者の意見が概ね一致する妥当値」を過去のデータから推計、同社が運営する分譲マンション購入者向けサイト「住まいサーフィン」
不動産購入に関する一つの（ショックな）気付き - ニューロサイエンスとマーケティングの間 - Being between Neuroscience and Marketing
(感謝とお詫び） 昨夜、寝がけにぼそっと書いたエントリにたくさんのアクセスを頂きありがとうございます。私個人としては発見内容についてはオドロキでしたが、世の中的にはこれだけ買っている人も多く、もしかしたら常識なのかも、と思っていたので、ちょっと反応の大きさにびっくりしています。 お詫びと言うのは下の三茶のケースに上げた計算が、間違っていたことで（ローンのところで手数料が二度カウントになっていました）、この場合ですと、買う場合の損は約1000万円ではなく、200万円になります。今回自分が作ったスプレッドシートがブログに書くには複雑で、なおかつ極めて個別性が高いケースだったので少しでも一般化しようとして、つなぎ合わせるように新しく作ったのが失敗でした。（苦笑）下の表記は初めて読む人のために、元の表現を残す形で、修正しました。 みなさま、本当に申し訳なし！ ただ、全体としての考え、僕個人のケース
daikyo-p -
ecopayz 入金方法についてご説明します。 二つの入金方法 ecopayz口座への入金方法は以下の二通りあります。 ローカル銀行入金 ポケットチェンジ入金 クレジットカードでecopayzを経由してカジノに入金することは現在できません。クレジットカードを使いたい場合はカジノへの直接入金にするか、ほかの電子マネーを使う必要があります。 ローカル銀行入金 日本国内にある指定の銀行に送金し、その金額がエコアカウントに反映されるのがローカル銀行入金です。ローカル銀行には以下のものがあります。 WirePay Alternative Payment（仮想通貨） Ech Voucher ポケットチェンジ入金 ポケットチェンジとは余った外貨を電子マネーに換金できるサービスで、空港やホテルなどに専用端末が設置されています。以下の通貨が使えます。 米ドル 日本円 中国元 韓国ウォン ユーロ オンラインカ
データや論理で妻を説得できると思うな | 家を買う！妻とのケンカを乗りこえて | ダイヤモンド・オンライン
独身時代の物件購入は大成功 新聞社広告営業部勤務の山本澄夫さん（仮名、41歳）は、3年前のマイホームの買い替えで、男と女の価値観の違いを実感した。「妻を説得するのは、どんなクライアントを説得するより難しかった。心身ともに消耗しましたよ」と苦笑い。 山本さんは独身時代に60㎡のマンションを購入している。研究熱心な山本さんは不動産情報を収集し、まさにマニュアル本にあるとおりの「賢い選択」をした。将来の買い替えも考えて、投資家の視点で資産価値もチェックしている。 この物件は人気沿線の駅から徒歩数分。賃貸に回しても15万円の家賃は固い。 収益還元法（※1）で試算すると、(15万円×12ヵ月)÷5％（期待利回り）＝3600万円。実際の販売価格は東向きなので3100万円と割安だった。 「家には寝に帰るだけだから、東向きでも十分」と購入を決断。山本さんの読みは当たり、5年後の買い替え時には購入
首都圏マンション・本当の資産価値：日経ビジネスオンライン
「特別販売住戸、新価格・3290万円」――。JR東京駅から快速電車で50分、東京都立川市の閑静な住宅街に立つ新築マンション「ダイアパレス立川若葉町」は4月に周辺相場よりも2割以上安い価格を打ち出した。 このマンションの売り主は中堅デベロッパーのダイア建設だった。少なくとも、今年3月までは。売り主がひっそりと代わったのは先月末のこと。新しく売り主となったのは、新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区）という新興の不動産仲介会社だ。 会社の設立は2004年と新しいが、社長の神長安彦氏は、業界経験20年以上のベテラン不動産業者である。全35戸のうち、20戸はダイア建設が販売済みで、残りの15戸も商談は進んでいた。だが、神長氏は「売り主（ダイア建設）が、決算期を前に利益を確定させたかったようだ」と購入の経緯を説明する。 販売価格の半値で仕入れ 神長社長は４月、このような売れ残りマンションを買い取
コンパクトシティの本質と戦略 - 日本政策投資銀行 地域企画部参事役藻谷浩介 - shiryou5.pdf (application/pdf オブジェクト)
1 2005年10月3日 日本政策投資銀行 も た に 地域企画部 参事役 藻谷浩介 E-mail: komotan@dbj.go.jp コンパクトシティの本質と戦略 資料 ５ 2 正しいのはどれとどれ？…① A: 少子化が進んで、「失われた10年」といわれる90年 代には毎年の出生者数が２割も減り、これが原因で 年金の破綻が懸念される B: 東京や名古屋や福岡(都市圏ベース)ではまだ雇用が 増えているが､大阪や地方都市のほとんどでは、バブ ル最盛期の90年をピークに雇用が減っている C: トヨタ系企業群が活況を呈している愛知県東部のよ うに「ものづくり」で人口や雇用も増え、町も積極的な 投資を受けて賑わいを増している地域もあるが、これ はたいへん例外的である 3 100 78 45 44 59 41 1 9 4 7 年 1 9 4 9 年 1 9 6 1 年 6 6 年 ( 丙 午 )
asahi.com（朝日新聞社）：全国のマンションは３年連続で減少の見通し - 住まいのお役立ちコラム - 住まい
２００８年の全国のマンション発売戸数は３年連続で前年を下回る見込みとなっている。昨年６月に施行された改正建築基準法よる着工遅れの影響が本格化するほか、販売価格高騰で、消費者の買い控えが鮮明になっているためである。 不動産経済研究所がまとめた「全国マンション市場動向」によると、２００７年の発売戸数は１３万３６７０戸と前年比１４．２％減少し、１９９８年以来９年ぶりの１３万戸台となった。全国シェア４５．７％の首都圏が１８．１％減となったほか、微増だった近畿圏と北海道を除いて全地域で減少している。 一方、２００８年の全国の発売戸数は０７年比で８．４％減の約１３万３０００戸を見込んでいる。首都圏が１１．５％減の５万４０００戸、近畿圏が１７．３％減の２万５０００戸、東海・中京圏は１．２％減の１万戸を予想し、前年に比べて大都市圏、地方圏いずれのエリアも落ち込む見通しとなっている。 ２００７年の全国
ファンドバブルの裏に暴力団あり：日経ビジネスオンライン
彼らは、熱狂の時代に咲いたあだ花だったのだろうか。 東京都千代田区麹町にあった「秀和紀尾井町TBRビル」。築30年を数えるこの古ビルを巡る立ち退き交渉を巡って、警視庁組織犯罪対策4課は3月4日、大阪市東住吉区の不動産会社、「光誉（こうよ）実業」の社長、朝治（あさじ）博容疑者など計12人を逮捕した。弁護士資格がないにもかかわらず、テナントの立ち退き交渉を行った弁護士法違反（非弁行為）の容疑である。 光誉実業は不動産会社の依頼を受けて入居者の立ち退き交渉をするいわゆる「地上げ屋」。秀和紀尾井町TBRビルでは、東証2部上場の不動産会社、スルガコーポレーションの依頼を受け、立ち退き交渉に当たっていた。報道によれば、スルガコーポから光誉には報酬を含めて約40億円が渡った。この物件以外にも、明らかになっているだけで、スルガコーポは光誉に5件の立ち退き交渉を依頼している。 以前から、光誉には暴力団の影が
「資産デフレ終焉」の実相：日経ビジネスオンライン
国土交通省は3月22日に、2007年1月1日時点の公示地価を発表した。16年ぶりに全国平均地価が上昇したため、報道には「もはや資産デフレは終わった」という論調も見られた。だが、みずほ証券の石澤卓志・不動産アナリストは、水面下では厳しい選別が進んでいると指摘する。公示地価からは見えない実相を聞いた。（聞き手は、日経ビジネス オンライン＝谷川 博） NBO 公示地価が16年ぶりに全国平均で上昇し、「ようやく日本の資産デフレが終わった」と言われています。 石澤 それほど大騒ぎすることではありません。既に東京都の都心部など一部地域では3年ほど前から地価の底打ち感が出ています。そうした状況を見ている不動産専門家からすれば、資産デフレはとっくの昔に解消されています。「今さらなんだ」という印象です。公示地価はリアルタイムの指標ではないので、実態より遅く傾向が出てくるのです。いわば、実態の後追いなんですね
価格の不適切性の見極めは難しい＝「本石町さんへ」さんのコメントの感想 | 本石町日記
下のエントリーに対し、「本石町さんへ」さんから金融庁の考えについて意見が述べられた。細切れに私の意見を述べると読みにくいので、このエントリーでまとめてみたい。 まずは以下の部分（引用はカッコ内。文意を損なわない範囲で校正してます）。 「今の状況を見逃すと、中期的に日本経済のためにはなりません。なぜなら、実体以上に資産価格が形成されてしまい、資産価格の安定性を欠くことになるからです」 今後の資産価格がどうなるかは読みにくい。ご指摘のように急騰し、結果として崩壊に至る可能性もある一方、米住宅市場が崩壊して日本の不動産も打撃を受けるかもしれない。相場は水物であり、今後の方向を予め決め付ける必要はないと私は思う。なお、不動産の実勢は既にピークに達し、あまり上がらないとの見方もあるようですね。 「一部に見られる『不適切な』価格形成に関する規制をしていこうということです。例えて言うなら、本来は25％し
NBonline（日経ビジネス オンライン）：エラー・メッセージ
ご指定のファイルが存在しません お手数ですが、URLをご確認のうえ、再度お試しください。
金融庁幹部インタビューの感想＝笑った点、疑問と違和感覚える点 | 本石町日記
日経金融「不動産はバブルか」のシリーズで金融庁幹部のインタビューが出ていた。いくつか感想を箇条書きに。 ・笑った点 念のために、これは幹部に向けたものではない。思い出し笑いである。さて、どこで笑ったのか。具体的には、「収益還元（ＤＣＦ）法は必ずしも合理的とは言えない面がある」、「願望を織り込んでいるなら価格の妥当性を疑わざるを得ない」との部分だ。 私はそっくり同じことを日銀考査局関係者に言い寄ったことがある。２００２年秋、「不良債権問題の考え方」をぶち上げた日銀はＤＣＦの活用を訴えた。あたかも、それが不良債権問題解決の魔法の計算かのように。「邦銀はＤＣＦ知らないから不良債権が処理できないのか、違うだろう、きちんと計算したら倒れちゃうからだろう、ＤＣＦ使っても将来収益なんて願望じゃねえのか」と私。同じような言い分、まさか今日の当局者発言で目にするとは思わんかったです、ハイ。 ・疑問と違和感覚
“偽装鑑定”にバブルの芽：日経ビジネスオンライン
「『サクラ鑑定』という言葉をご存じですか」 不動産ファンドの取材をしていた記者に、ある不動産鑑定士が唐突に問いかけてきた。年は還暦を過ぎた頃か。大手銀行、債権回収会社などで幾多の不動産評価の経験を積み、現在は大手不動産鑑定会社に身を置いている。 鑑定士は、過熱する不動産価格の先行きを憂いていた。割安と言われる日本の不動産物件を目がけ、世界中の資金が集まり出したのが数年前。以来、投資額は増加の一途をたどり、金融庁によれば国内外の不動産ファンドが保有する不動産残高は15兆円に近い規模に達したと言われる。 その資金の受け皿として中心的な役割を果たすREIT（不動産投資信託）も急騰を続けている。年初から最高値をつけた2月26日までの東京証券取引所のREIT指数の上昇率は25％と、東証株価指数（TOPIX）の3倍以上。東証に上場するREIT全銘柄を足した時価総額も6兆円を突破した。 間もなく発表にな
中国の資本回収率は幾らか / 不動産市場に不吉な前兆
中国の資本回収率は幾らか 07/02/08 南方週末 編集局 １月２５日発表された統計によると０６年度の中国のGDPは約２０、９兆元、前年比１０．７％の増加、その中で投資に廻された分は１１兆元。４年間連続して１０％を超えている。固定資産への投資は５０％以上。 訳注：２０．９兆元は約３００兆円。 日本のGDP 約５４０兆円。 現在の成長と投資の数字について各方面から議論されている。その中で最も議論の起こっているのは「資本回収率」でそれは国内国外共に議論されている。世界銀行は１５％と見積もったが、中国内での推計では約１０％程度のようだ。 超短期間の２０年間で、中国は密封された極小の経済体から世界に注目される投資地帯に変革した。これは恐らく人類史上希であろう。 中国企業の税引き前の利潤は日本を超えている。 中国の資本回収率は発達した国家を超えており、発展途上国を遙かに超えている。
儲かる訳・・・ - 債券・株・為替 中年金融マン ぐっちーさんの金持ちまっしぐら
ねこやんも指摘しているように、今日はこのブルンバーグのニュースがやはり目を引くわけです。 そりゃー、新入社員に1500万円のボーナス払っても痛くないです。 ねこやん モルガンスタンレー、80億ドルの新不動産ファンドで日本に焦点 まあ、それ自体は大した事無い。普通の話ですな。ワシントン州職員退職年金基金の払う4億ドルも、大体投資金額の５％なのでそれほどひどいレートでもありません。しかし、アップフロントで400億円以上コミッションを払う、なんてのは日本の会社ならひるむでしょうね。まあ、こうやって投資銀行は儲ける訳です。 モルスタの不動産は典型的な底値買い＋付加価値作戦でこれはかなり優秀なやり方です。 彼等の本社のあるブロードウェーのビルも、もともとはライバルのソロモンブラザースが自社ビル用に建てた物。ソロモンが絶好調だった80年代に思わず高値を掴み、バブルがはじけて、結局売れなくなってしまい、
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